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Banca y promotores. Bien es sabida la estrecha relación existente entre estos dos sectores tan importantes para el devenir de la economía nacional. Si bien están condenados a ir de la mano, no es precisamente una luna de miel lo que están viviendo en los últimos meses. Desde que allá por el mes de agosto de 2007 irrumpiera en nuestras vidas “la bicha” de las hipotecas “subprime” americanas, nada ha vuelto a ser igual ni para el sistema financiero ni para el mercado inmobiliario ni, por ende, para la relación existente entre ellos dos.

Está claro que los dos sectores deben purgar y pagar todos los excesos cometidos en los últimos años de engorde de esta gran burbuja inmobiliaria que nos ha explotado a todos en las narices. Pero el caso es que mientras unos, los promotores, a los que se ha satanizado y castigado incluso socialmente de una forma muy dura, aparecen como culpables de todos los males del mundo, los bancos, por el contrario, emergen como los posibles sanadores de los  desequilibrios económicos del país. El que ellos tengan la herramienta principal para desatascar las obstruidas cañerías de la economía nacional, no quiere decir que, hagan lo que hagan, queden liberados de sus culpas.

Hasta hace pocos meses, los mismos bancos que ahora reniegan de los promotores eran los que iban a las sedes de las empresas promotoras a ofrecer (casi les obligaban a cogerlo) dinero fresco y baratito. Por si acaso esto no era suficiente, aparecieron las operaciones de adquisiciones de unas sociedades por otras dentro del sector inmobiliario como, por ejemplo, la archiconocida OPA de Martinsa sobre Fadesa, con préstamo sindicado al canto de 4.000.000.000 de euros (no, no se me ha quedado el dedo pegado en la tecla del cero). Esto sucedió cuando ya se sabía que el tramo alcista del ciclo económico estaba cerca de su conclusión. Más de lo mismo en las operaciones de Reyal-Urbis, Colonial-Riofisa, entre otras. En fin, parece que aquella fue la mejor forma de morir matando.

A partir del verano de 2007, todo sucede de una forma vertiginosa. Las entidades financieras empiezan a cerrar el grifo del crédito a las promotoras. La borrachera acaba con una gran resaca y, al levantarse al día siguiente, a más de uno le han robado la cartera. Sin liquidez en los mercados, en casi todas las entidades financieras tocan “a retirada” del sector inmobiliario. No hay un euro para nadie salvo para… tratar de sostener las grandes operaciones de OPAs y similares. Al promotor mediano y pequeño (casi todos, en un sector tan atomizado como el inmobiliario, con cerca de 180.000 empresas registradas) le da la impresión de que han preferido a la fea, pero rica, antes que a él que tampoco se puede decir que sea guapo y pobre, pero bueno. Se suceden unos primeros procesos concursales (Grupo Llanera, Cosmani, SEOP, Grupo Sánchez, Grupo Jale y Grupo Lábaro, entre otros) y da la impresión de que esto va a ser una carnicería.

Posiblemente el enorme destrozo provocado por el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa alerta a la banca sobre un posible viaje sin billete de vuelta y las distintas entidades financieras comienzan a estar más asustadas que los propios promotores. Es necesario evitar nuevos percances en compañías que podrían salvarse con su apoyo. Hay que evitar caídas masivas de promotores como sea. Ya se verá, en el plazo de uno o dos años, cómo salir de las posiciones que se están tomando sobre muchas de estas sociedades condenadas en caso contrario  a una muerte casi segura. Desde luego, ésta es la única posible salida airosa para un gran grupo de promotores que han decidido comprar un año o año y medio de plazo a los bancos aún a sabiendas de que, posiblemente, no será suficiente. Esto es lo que vulgarmente llamamos vender su alma al diablo.

Los bancos y cajas están manteniendo en su particular unidad de cuidados paliativos a un gran grupo de promotores que, de no ser por estos gestos de extraordinaria y sospechosa generosidad, habrían pasado a formar parte del pelotón de  “concursables”. Aún así, este grupo continua creciendo a ritmo de “boga de combate” (¿recuerdan las galeras de Ben-Hur?). El número de concursos de acreedores presentados por empresas del sector inmobiliario, en lo que llevamos de año 2008, es 6,5 veces superior al del año anterior. Esto, por desgracia, no es más que un aperitivo de lo que nos espera a todos el próximo año 2009. Parece claro que estas actitudes tan caritativas de los bancos son más por interés propio que por una posible intención de arrimar el hombro en medio de la grave crisis que sufren ambos sectores. Las entidades financieras han decidido no destrozar sus cuentas de resultados, ya anunciadas a bombo y platillo con antelación, en este fatídico año 2008. Eso sí, a ver qué pasa a partir del 1 de enero de 2009. En el sector inmobiliario hay mucha fruta madura pero, en mi humilde opinión, también hay mucho género podrido que las entidades financieras han guardado en la cámara frigorífica para sacarlo al mercado poco a poco, no vaya a ser que alguien se atragante.

Para terminar: hay un detalle que no viene mucho a cuento pero que me llama la atención. ¿Se han fijado en la incesante aparición de spots publicitarios sobre las obras sociales desarrolladas por las distintas cajas de ahorro y algún banco? No sé yo si con un puñado de millones de euros pretenden limpiar la imagen de esos otros miles de millones tirados a la basura en los últimos tiempos en el sector inmobiliario debido a esas operaciones, más políticas que económicas, que a todos nos vienen a la mente. Hace un par de años los spots apenas hablaban de obras sociales. Sólo había espacio para captar hipotecas. En fin, que cada palo aguante su vela. Lo peor de todo es que esta fiesta la pagaremos entre todos de una forma u otra y, mientras tanto, a esperar alguna medida económica que dé algún resultado visible, aunque sea para levantar la moral de las tropas…

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@J.L. Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

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