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¿Cuánto vale la mansión de un alcohólico?
@Ignacio de la Torre - 05/11/2008 06:00h
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El consejero delegado de una gran aseguradora europea planteó el siguiente interrogante:
“Yo compré una mansión de doce dormitorios hace tres años en la mejor zona de la ciudad. Digamos que pagué por ella 4 millones de euros. La mansión de al lado pertenece a un vecino que realizó la adquisición en un momento similar por el mismo precio. Lamentablemente, a mi vecino le han ido mal las cosas, se ha vuelto alcohólico, ha sido despedido, su mujer le ha abandonado, y el banco quiere ejecutar la garantía que existe sobre la mansión. En esta situación de desesperación, tuvo que vender su mansión a un precio irrisorio, 1,5 millones de euros. Obviamente mi vecino ha sufrido un quebranto patrimonial. Ahora bien, ¿debo yo reflejar en mi contabilidad una minusvalía de 2,5 millones porque él haya realizado una transacción en situación de extrema necesidad sobre un bien ilíquido?”
Este dilema refleja plásticamente la gran batalla que se plantea hoy en día entre los defensores de la contabilización de los activos a valor razonable (fair value) frente a los que prefieren incrementar el peso de la valoración por coste histórico (lo pagado por un activo menos las provisiones que se justifiquen). Los primeros salieron triunfantes en la configuración de las normas internacionales de contabilidad, que establecen una preferencia por el sistema de valor razonable de activos y pasivos. El sector bancario es el más afectado por esta disyuntiva. La aplicación del valor razonable fuerza al banco a dividir sus activos entre: a) activos de trading, que se valoran a precios de mercado, llevándose las variaciones de valor a la cuenta de resultados, b) activos disponibles para la venta, que se valoran a precios de mercado, pero cuyas variaciones de valor afectan al balance solamente, y c) activos que se mantienen hasta el vencimiento (hold to maturity), que se valoran por el coste histórico.
Con enormes posiciones de trading en productos estructurados ligados a hipotecas, la crisis crediticia que eclosionó en verano del año pasado ha generado un diabólico círculo vicioso: el aumento de la morosidad hipotecaria sembró el pánico en el mercado donde se negociaban los activos hipotecarios, lo que provocó una avalancha de ventas que, ante la práctica ausencia de compradores, provocó abultadas caídas en los precios de estos activos. Muchos bancos, al aplicar el valor razonable, tuvieron que reconocer enormes pérdidas contables, si bien plantearon lo injusto según ellos de la situación, ya que no tenía sentido realizar una valoración a mercado si en el mercado había desaparecido la liquidez.
A raíz de ese momento comenzó el intenso ejercicio de lobby (que empezó el pasado abril desde el Institute of International Finance –IIF-), para que se relajaran los requisitos de aplicación del valor razonable (el lobby hizo mella hasta en el mismísimo John McCain, que criticó el sistema de valor razonable; sin embargo, Goldman Sachs dimitió del IIF a raíz de estas propuestas contra el valor razonable, que el banco americano denominó “Contabilidad de Alicia en el País de las Maravillas"). El resultado de esta presión ha sido la resolución de mediados de Octubre del IASB (instituto emisor de las normativas contables internacionales) y de la Unión Europea permitiendo una aplicación menos rigurosa del valor razonable con efectos retroactivos al 1 de Julio pasado. Por ella, los bancos europeos tienen la opción de sacar de sus libros de trading aquellos activos que no puedan ser vendidos debido a la iliquidez de los mercados secundarios. Los activos pasan al libro crediticio del banco, por lo que su valoración se basa en coste histórico y al considerar que el activo que se lleva a vencimiento (hold to maturity). Dicha reclasificación se puede llevar a cabo siempre y cuando se pueda demostrar que los activos reclasificados no estaban a la venta desde el 1 de Julio.
Las consecuencias se han comenzado a percibir. El pasado 30 de Octubre Deutsche Bank sorprendió anunciando beneficios de 414 millones de euros en el tercer trimestre (el mercado esperaba números rojos). El “truco” residió en reclasificar la friolera de 25.000 millones de euros de activos desde libro de trading al libro de préstamos. De esa forma Deutsche evitó la valoración a precios mercado, y por lo tanto depreciaciones de activos por valor de 845 millones de euros, reduciendo por tanto su endeudamiento (deuda sobre fondos propios) a tan “sólo” 34 veces. La acción subió un 18%.
En mi artículo de dentro de dos semanas me “mojaré” sobre ambos sistemas. Mientras, les animo a que opinen: ¿Cuánto vale la mansión del alcohólico?
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Opiniones de los lectores (25)
25. grcbcg1, 11/11/2008, 14:11 h.
Si se aplican de forma rigurosa las NIICs se le complica la vida a los bancos (y otras entidades, veasen promotoras e inmobiliarias) la existencia. Por un lado en su P & G deben reflejar minusvalías si se aplica las normas de valoración de precio razonable o de valor de mercado. Por otro, sus departamentos de riesgos tienen una tarea adicional: las valoraciones son realizadas por expertos contables, que no son reales expertos en la materia. Ni son tasadores (otros de los que podríamos hablar), ni pueden saber cuál es el valor razonable de, por ejemplo, una nave de 10.000 m en medio de la nada. Los auditores daran el ok, si los hay, pero son otros que tampoco tienen ese conocimiento.
24. 
guadix1, 08/11/2008, 14:36 h.
El valor de la casa dependerá del número de alcoholicos que estén vendiendo sus casas. Si en vez de alcohólicos estamos hablando de personas que están perdiendo su trabajo y no tienen perspectivas de encontrar otro, o al menos en los mismos niveles salariales (véase: arquitectos, aparejadores, agentes inmobiliarios, etc) entonces el valor igual sí es 1,5millones de euros, aunque el haya pagado 4 anteriormente. La contabilidad puede maquillar la realidad un tiempo, pero al final la verdad prevalece.
23. una misma1, 08/11/2008, 10:47 h.
Evidentemente lo que otro esté dispuesto a pagar por ella en cada momento. ¿Cómo saberlo si no está a la venta? Pues por lo que uno pagará por algo similar considerando el descuento necesario para hacerlo un chollo irresistible, necesario cuando en inmobiliaria se tienen prisas.
Cuanto más cara y más fea la casa más se suele tardar en vender porque más estrecho es el mercado.
P.S.: Se presume que el alcohólico se lo llevan con la mudanza y que no está incluido en el "lote".
22. iconoclasta1, 06/11/2008, 13:16 h.
Interesante artículo.
Saludos, Don Ignacio.
21. john snow1, 06/11/2008, 11:41 h.
La utilidad es marginal y decreciente, por lo tanto cualquier valoración es siempre SUBJETIVA, ordinal y absolutamente dependiente de la escala de preferencias de cada individuo, así como de sus alternativas y circumstancias.
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