“Quien no venda ya mismo los pisos un 25-30% (o lo que sea necesario) más baratos se los va a comer con patatas con un problemita añadido: unos gastos financieros del 7% (euribor más 1,50% en el mejor de los casos en renovaciones actuales) sobre el 80% del precio de las viviendas. Esa operación da un gasto adicional al año por financieros del 5,6%. Con esto, en 2 ó 3 años, el promotor tendrá casas más antiguas, quemadas comercialmente y un 17% más caras, con lo que se verá obligado a venderlas un 42-47% más baratas en términos reales. Los gastos financieros son como un gran hormiguero en el que te sientas sin darte cuenta y del que hasta que no tienes 50 hormiguitas merodeando por todas partes de tu cuerpo, no te percatas. Demasiado tarde en muchos casos”.

Quien pronuncia estas palabras sabe de lo que habla. Es Javier Ortiz, director financiero de Grupo Inmo. Sus afirmaciones contradicen frontalmente las palabras de Guillermo Chicote, presidente de la patronal APCE, quien desató la polémica cuando dijo que antes que rebajar los pisos un 30%, los promotores prefieren regalárselos al banco.

“Algunos promotores sí estamos dispuestos a vender pisos con descuentos del 30%. Y cuando los rebajamos, encontramos demanda”, asegura Ortiz. Esa es su experiencia en una promoción que desarrolla en Alcalá. La primera fase, de 100 viviendas de 1 y 2 dormitorios, se vendieron casi en su totalidad en 2005-2006 a un precio de entre 3.300 y 3.500 euros el metro cuadrado construido. “Sólo quedan sin vender 10 áticos dúplex de más de 100 m2”, matiza. La segunda fase, en fase de proyecto, consta de 138 unidades. Pero el precio del metro cuadrado ha descendido a 2.450 euros. El resultado son viviendas de 60 metros cuadrados construidos por 120.000 euros. “Hemos comprobado que bajando el precio, hay respuesta inmediata. Con sólo poner unas vallas publicitarias con los precios nuevos, ya tenemos 320 personas en lista”. Ahora bien, “quienes compraron antes más caro años muestran su disgusto”, confiesa.

Ortiz, como promotor, es consciente de la dura realidad del sector: “parece que hay una huelga de compradores. Desde octubre de 2006 se viene produciendo un parón total de las ventas. Así que tuvimos claro que debíamos poner en marcha un plan, que hemos denominado nuevo, para sacar adelante la promoción”. Dicho plan consiste en renunciar a buena parte del margen. Pero claro, esto sólo lo pueden llevar a cabo empresas que hubieran adquirido el suelo hace tiempo. Para que este plan sea factible, es necesario que las viviendas no sean grandes, sino de 1 ó 2 dormitorios ó de 55 a 80 m2, es decir, que no exijan esfuerzos financieros extraordinarios ni para las entidades financiadoras, ni para los compradores, “porque el gran problema ahora mismo es la financiación”.

Además del tamaño y el precio, Ortiz sostiene que “es muy importante la ubicación. Este plan difícilmente valdrá para zonas con gran sobreoferta ni para zonas en las que nunca se debieron construir viviendas, como grandes desarrollos en zonas casi desérticas donde han echado a familias de lagartijas y alacranes para levantar miles de viviendas que, posiblemente, se mantendrán en stock de esos promotores o de los bancos que se adjudiquen esos activos cuando no tengan más remedio. Sólo debería funcionar en zonas de primera vivienda consolidada”.

91. catrealestate19/11/2008, 18:31 h.

El sector inmobiliario en España actualmente precisa una mayor profesionalización. Los promotores estaban acostumbrados a que les compraran los pisos sin necesidad de venderlos. El compradar era tratato como unos más, sin tener en cuenta sus necesidades. Esto en la situación ha cambiado, el cliente debe ser bien tratado y es cada vez más exigente. Aconsejo el comentario del 27102008 al respecto en: http:www.catrealestate.comwebappnoticies Un abrazo

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90.  comentonoticias21/10/2008, 09:25 h.

No me alcanzaron los caracteres permitidos para terminar mi comentario, pero aqui va:
Decia que el banco debera vender a precio de mercado o menor si va a remate. Así todos pierden, menos el especulador que compro en el remate, ya que fue inteligente y vendió una, a precio inflado y, compro dos, por la mitad de su valor original. Quien pudiera hacer lo mismo no ?
La solución para que esto no suceda, es adecuar las deudas hipotecarias al valor del mercado ( una forma de indexacion ) así, el tomador puede seguir pagando, el banco cobrando, sus activos se mantendrán bien calificados y todos felices, menos el especulador. Que así sea !!!

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89.  comentonoticias21/10/2008, 07:44 h.

Yo no vivo en España, hoy en Israel y antes en Argentina.Sintieron hablar del "mercado" de la vivienda ?
Esa palabrita que puse entre comillas bien lo aclara cuando definimos el significado y comportamiento de los mercados.
Podemos darles las connotaciones que queramos, que es un bien de primera necesidad, otros tambien lo son, pero son prescindibles, hay alternativas para no dormir en la calle. Que los alquileres están altos ?, siempre tuvieron una relación directamente proporcional al valor de la propiedad o al de la oferta y demanda.
La cosa es así: si compramos caro y el precio baja decimos que perdimos, pero no es asi, porque con ese dinero podemos comprar algo similar, el poder adquisitivo se mantiene.
El gran problema son las hipotecas, de allí sale todo el barullo de las "subprime".
Si de lo que estamos hablando es de el poder adquisitivo del dinero, no entiendo la razón ni el por que, los bancos no adecuan la deuda, al valor real del bien hipotecado. Pretenden seguir cobrando por un bien, que ya no tiene su valor original.Si el tomador de la hipoteca, no puede seguir pagando, pierde su vivienda a manos del banco y este, que necesita del cash, vende al precio del mercado.

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88.  agricol20/10/2008, 22:20 h.

Joangf
Ocurre que la oferta y demanda son tèrminos para un mercado perfecto en que, por ejemplo, hay transparencia, que no es el caso.
Pero es que hay algo más. La realidad sobrevive a todo; no hay más que pensar en la Europa del año 45. Quiero decir que los esquemas estructurales de nuestro modo de pensar han saltado hechos añicos. Esta crisis es el final del pensamiento lineal; el final de los crecimientos indefinidos, las expansiones sin techo.
En la Europa del 45 simplemente dejó de haber casas y millones vivieron en las calles. La necesiadad básica cobró su dimensiòn: sobrevivir. De un modo u otro, las cosas salen adelante... y cambian.
Da usted en el clavo con el dela necesiadda de la vivienda; pero sí, si la vivienda es un medio para vivir; no, si la vivienda es el fin de la existencia. La vida no puede ser la funda de una hipoteca.

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87.  DEFLACION20/10/2008, 21:54 h.

Vaya panda de inútiles los promotores y constructores españoles. Vamos a explicarles la realidad: sueldo medio en España, 1500 euros (los afortunados). Nivel máximo a comprometer para una hipoteca:30 por ciento, o sea unos 500 euros al mes máximo para hipoteca. Esto calculado sobre un solo sueldo, no sobre los dos miembros de una pareja:recuerden que uno puede quedarse en paro, embarazada o no poder trabajar en los años que dura la hipoteca. Duración máxima recomendada de una hipoteca: 15-20 años. PRECIO DE ACESSO A UNA VIVIENDA RECOMENDADO EN ESPAÑA:90.000 euros, 100.000 como máximo.
Los precios anteriores eran pura especulación piramidal de esos banqueros que ahora se hunden en sus "subprime"...
LOS COMPRADORES NO COMPRAREMOS HASTA VER LA VIVIENDA EN 90.000 EUROS,PASALO!!!

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