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Marcar como ofensivo Renta fija/tipos de interés
Fadesa responsabiliza a Jove y Richard Ellis de la valoración irregular de sus activos inmobiliarios
inmobiliarias, Martinsa-Fadesa, CB Richard Ellis, CNMV, valoración activos
Fernando Martín y Manuel Jove. (Efe)
@Fátima Martín. - 10/09/2008 06:00h
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La credibilidad de Martinsa-Fadesa, la inmobiliaria española que ha protagonizado el mayor concurso de acreedores de la historia de España, está por los suelos. Y lo está, precisamente, a cuenta de la valoración real de sus activos. Una cuestión que, siendo fundamental para afrontar las deudas que le reclama su larga lista de acreedores, aún no está resuelta. La promotora que preside Fernando Martín, consultada por El Confidencial, destaca la responsabilidad entre la Fadesa de Manuel Jove y la consultora internacional CB Richard Ellis (CBRE). "Se ha mantenido la misma entidad tasadora (CBRE) que tenía la compañía absorbida y bajo los mismos criterios. (...) Dichas valoraciones han sido encomendadas a compañías tasadoras de prestigio, sin proponerles nuestras propias estimadiones, habiendo sido realizadas bajo su responsabilidad como expertos", han afirmado.
En la presentación de sus cuentas ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de La Coruña, Martinsa-Fadesa, SA reconocía adeudar a sus acreedores 5.200 millones de euros, y declaraba que sus activos ascendían a 10.804 millones de euros. De esa cantidad, el 62% (6.624 millones de euros) corresponde a “suelo”. El 47% del cual (3.113 millones de euros) es “pre urbanizable”. Dicho de otro modo, ese “suelo pre urbanizable” es la partida más importante del activo de Martinsa-Fadesa y con la que espera saldar sus cuentas con los a acreedores. Así figura en la página web informativa del bufete coruñés Forolegal Abogados, que refleja los valores oficiales de los activos de la compañía. Forolegal representa a proveedores y contratistas de Martinsa-Fadesa de toda España.
Pero sucede que esta clasificación de suelo “pre urbanizable” sencillamente no existe. Ni se contempla en la legislación estatal ni en ninguna de las legislaciones de las diecisiete Comunidades Autónomas. Desde Forolegal apuntan que el suelo urbanizable es aquel apto para ser urbanizado, es decir, objeto de transformación urbanística con arreglo a la legislación y al planeamiento en vigor. Por deducción, “suelo pre urbanizable” es aquel que se encuentra en un estadio anterior, es decir, que no es apto para urbanizar con arreglo a la legislación urbanística y al planeamiento en vigor. Teniendo en cuenta que el suelo urbanizable puede necesitar, según las CCAA y otras circunstancias propias de cada Ayuntamiento, entre 5 y 15 años para desarrollarse y adquirir su máximo valor, el suelo pre-urbanizable no tendrá un valor concreto sino transcurridos 15, 20, 30 años, o incluso nunca.
10.804 millones, cinco meses después de la nueva Ley del Suelo
Por si esto fuera poco, esa valoración que ha presentado Martinsa-Fadesa fue realizada por la consultora internacional CB Richard Ellis a fecha del 31 de diciembre de 2007. El concurso de acreedores fue presentado siete meses después, tras importantes depreciaciones en el mercado inmobiliario, pero la promotora alegó que la valoración de los 10.804 millones se realizó conforme a los criterios y riesgos de mercado a junio de 2008. Posteriormente, hubo de rectificar y reconocer ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que los datos presentados no correspondían a la realidad del mercado, por lo que era necesaria una actualización de los mismos.
Conviene destacar que Richard Ellis realizó la valoración -mediante el método internacional RICS- cinco meses después de la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, en julio de 2007. Fecha que, según expertos y agentes del sector, marcó un antes y un después en la forma de cuantificar la liquidez de los terrenos, al apartar de clasificación todo suelo que no fuera urbano.
Consultada por esta cuestión, la consultora ha declarado a este diario que “la valoración está bien hecha”, hace hincapié en que corresponde a 31 de diciembre de 2007 y asegura no saber cómo han evolucionado los activos de Martinsa-Fadesa desde esa fecha. También respondió que “no consta” un posible litigio con la promotora a cuenta de las valoraciones.
“La valoración de los activos se ha hecho bajo los mismos criterios que Fadesa”
Respecto a la posible depreciación de los activos, la promotora ha argumentado: “Resulta a todas luces arbitrario estimar que el valor de la cartera de la Sociedad podría haber disminuido en 5.000 millones, es decir en más de un 46 %, cuando no existe ninguna valoración de los activos de la Sociedad con posterioridad a la mencionada, y más aún, teniendo en cuenta la significativa diversificación internacional de los inmuebles en cartera. Asimismo, conviene aclarar que la última valoración disponible es la relativa a la cartera de diciembre, dado que una eventual actualización de la misma en junio, sólo podría estar disponible presumiblemente en septiembre, considerando el tiempo necesario para su realización por el experto”.
Martinsa-Fadesa ha informado que ha puesto en marcha el encargo de una nueva valoración de sus activos, que espera esté finalizada en próximas fechas. La compañía retrasó al 26 de septiembre la presentación de sus resultados del primer semestre del año, debido a los problemas derivados de su concurso de acreedores.
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Opiniones de los lectores (28)
28. 
emilio10/09/2008, 20:14 h.
Fernando Martín es de pena. Cuando compró Fadesa, creo que la acción se cotizaba a 37€. Si compró es porque creía que valía eso y más. Nadie compra para perder. ¿Si hubiera subido la acción y el valor de los activos, tendría derecho Jove a reclamar a Martín y la auditora, por una valoración escasa?. Pues eso...
27. LOUIS KLEIN10/09/2008, 19:00 h.
La labor del CNMV es la defensa de los intereses de los accionistas minoritarios y la salvaguarda de los intereses nacionales frente a los de los particulares. La FUSION hizo que la deuda de FADESA pasase de 1300 mill eur a 5.300 mill eur. Si lo que se viene encima es por el repunte de los tipos de interes pues vale.Que Dios nos conserve la inocencia. Hemos engordado ...ese es un analisis que comparto plenamente. No así la utilización del termino "gallinitas" para las victimas ni la insistencia que parece interesada en acelerar la caida.
26. nenequad10/09/2008, 18:44 h.
hola. solo decir que jove no robo a nadie la opa la hizo el otro personaje y la culpa es suya y si lo han engañado peor para el y se lo digo yo k soy acreedor de fadesa con 13069,78€ me los deven de una obra k les hice y decirles que aunque no lo parezca el sr. jove cuando vendio la empresa destino mucho dinero a regalarselo a sus trabajadores que llevavan mas de 3 años con el y no les dio poco solo en la obra k yo estaba entrego 190.000€ entre 5 trabajadores y no eran todos titulados curiosamente el que mas tajada pillo era un gruista k llevava con el 20 años y fueron 11 millones de pesetas y encima libres de impuestos para jove eso no sera mucho dinero pero para un trabajador k sin saber nada un dia le llaman para k acuda a la oficina y alli le entregan un talon de 66000€ imaginense.....
25. Status Quo10/09/2008, 18:26 h.
"La labor de supervision de la CNMV no puede ser solo la suspensión de cotización"
¿Qué labores a mayores debería tener? ¿Impedir una OPA, por suponer que el comprador no sabe lo que hace? Si los pisos hubieran seguido subiendo ¿Reflejaría la cotización el valor de la empresa? ¿Estaría Martín dando la pataleta de mal perdedor?
"Respecto a las FUSIONES para que no estén mal engendradas las empresas fusionadas deben aportar derechos y obligaciones pero que supongan sinergias futuras y retornos positivos"
Efectivamente. Martín la ha cagado. Por inútil y no saber crear sinergias ni obtener retornos positivos. ¿Tiene Jove la culpa? ¿La CNMV?
"Efectivamente relaciono ladrillo con velocidad y con pintxo de tortilla y con todo el resto de sectores de la economía es cuestión de semanas o meses"
Pues vaya forma de hacer economía ... El consumo, bien de viviendas, de ropa, de coches, etc se retrae por el aumento de los tipos de interés. Antes se regalaba dinero (tipos-IPC<0). Ahora se cobra por él (y muy poco, por ahora)
"Hemos engordado no crecido desde la construcción y la estafa piramidal que hay detrás"
¿Dónde habré oído eso antes? :-D
24. LOUIS KLEIN10/09/2008, 18:06 h.
La labor de supervision de la CNMV no puede ser solo la suspensión de cotización y ese el problema. Respecto a las FUSIONES para que no estén mal engendradas las empresas fusionadas deben aportar derechos y obligaciones pero que supongan sinergias futuras y retornos positivos.Aquí tenemos una mal parida. Efectivamente relaciono ladrillo con velocidad y con pintxo de tortilla y con todo el resto de sectores de la economía es cuestión de semanas o meses.Si mencionado los dos es porque los dos creo que son los que más aportaban al PIB Hemos engordado no crecido desde la construcción y la estafa piramidal que hay detrás
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