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Renta fija/tipos de interés
¿Dónde están los fondos distressed de Real Estate?
Real State, fondos de inversión, inmobiliario, distressed
@Pelayo Goizueta - 06/08/2008 06:00h
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En los últimos meses, la doble crisis inmobiliaria y financiera está atenazando el sector del ladrillo, dejándolo prácticamente estrangulado: por un lado, las promotoras no consiguen dar salida a su stock de producción ante la caída en picado de la demanda; y, por otro, están encontrando grandes dificultades – cuando no una imposibilidad total– para refinanciar su deuda. ¿Consecuencia? El agotamiento de la liquidez de estas compañías.
Hay que considerar el hecho de que la mayor parte de las empresas inmobiliarias en España están dedicadas, casi en exclusividad, al negocio promotor y no al patrimonialista, que en estos momentos de crisis podría ayudarles a superar sus compromisos de pago a corto plazo (si no todos, al menos una parte de ellos).
Ante esta situación de presión acuciante, ¿dónde están los fondos distressed?
Muchas promotoras están esperando la llegada de estos fondos como salvadores que conseguirán sacarlas del pozo actual de falta de liquidez en el que se encuentran mediante la aportación de equity. No obstante, estos fondos no están por la labor: primero, porque están asignando un valor nulo al equity –e incluso negativo en algunos casos– y, segundo, porque su filosofía no es la de los “Business Angels” empresariales: buscan “chollos” en base a situaciones cada vez más desesperadas de las compañías.
Los escasos fondos que han aparecido hasta la fecha son extranjeros –en su mayoría anglosajones– y tienen una visión muy negativa del sector, impulsada en muchos casos por las noticias catastrofistas que aparecen en la prensa de sus países de origen. De acuerdo a esta visión negativa –y también a su propia filosofía de inversión– buscan llevar a cabo inversiones de forma muy oportunista. Entre las operaciones que están considerando se encuentran algunas tan agresivas como asumir la deuda de la compañía, “coger las llaves de la misma” y gestionarla unilateralmente durante el periodo de tiempo necesario para generar una plusvalía que se repartirá con el promotor, en función del acuerdo previo que se haya alcanzado con el mismo. En otros casos se está barajando la posibilidad de meter deuda en la compañía, pero con rentabilidades cercanas a las del equity.
Todavía quedan muchos fondos por entrar en nuestro mercado, ya que están esperando una caída aún mayor para conseguir un precio de entrada más atractivo, que les reporte mayores rentabilidades de salida. Pero estos fondos no van a ser tampoco los salvadores que esperan las promotoras. Todo lo contrario: propondrán estrategias aún más agresivas como fondos oportunistas que son, ya que durante muchos años han tenido que contemplar desde la distancia subidas indiscriminadas de precios en un mercado en el que no escaseaba la liquidez, sino producto que comprar.
El mercado inmobiliario no ha tocado fondo. Las promotoras van a tener que ser más flexibles, con una mentalidad más abierta si quieren salir victoriosas del “envite”. Muchas de ellas considerarán que en estos años han hecho sus deberes y realmente están pagando justos por pecadores, pero… ¿quién dijo que el mundo fuera justo?
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