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La crisis inmobiliaria y financiera que azota a la industria de los fondos de inversión ha pasado de puntillas por los inmobiliarios. El marcado carácter patrimonialista de estos productos y su elevada diversificación les está permitiendo aguantar el chaparrón y evitar la fuga masiva de capitales hacia activos más seguros.

De hecho, se trata de la única categoría, junto a los fondos de inversión libre, con entradas netas de patrimonio durante mayo. Según datos de VDOS Stochastics, durante este mes entraron 3,7 millones de euros, frente a los reembolsos de más de 1.300 millones de euros que sufrieron los monetarios o los de renta fija. Además, otros 18,6 millones se incorporaron a la cartera procedentes de la rentabilidad generada por los fondos y que se basa, principalmente, en las rentas que se obtienen con el alquiler de los edificios que tienen en propiedad.

“Nuestro objetivo no es la promoción de viviendas. Nosotros adquirimos inmuebles para posteriormente alquilarlos”, explica Carlos Zamora, subdirector general de Santander Real Estate, gestora de uno de los fondos más antiguos del mercado -Santander Banif Inmobiliario-. “Sólo vendemos para rotar activos y el capital obtenido se utiliza de nuevo para la inversión en nuevas propiedades”, comenta. De hecho, la ley obliga a estos fondos a mantener un activo en cartera como mínimo durante tres años antes de poder venderlo.

Como agentes activos dentro del mercado inmobiliario, los gestores están aprovechando la caída actual de los precios para adquirir activos con grandes descuentos, aunque como compradores, algunas gestoras han sufrido retrasos en la entrega de algunas promociones e incluso se han visto obligadas a liquidar varios acuerdos. No es el caso de Santander Banif Inmobiliario, que asegura tener bien atadas las próximas entregas.

Diversificación

La diversificación es otro de los puntos fuertes de los fondos inmobiliarios. Por ley están obligados a destinar el 50% de su cartera a inversiones residenciales –vivienda libre, protegida, residencias para la tercera edad- y otro 50% en el sector terciario -oficinas, centros comerciales, naves logísticas, etc- para poder beneficiarse de una tributación del 1% en el Impuesto de Sociedades. “Esta exigencia nos permite tener una cartera muy variada y, por tanto, diversificar el riesgo”, explica Zamora.

Por último, existe un tercer factor que permite a las gestoras contar con un colchón ante una posible caída de los precios. “Tenemos una tasación bastante conservadora de nuestros activos”, explica Pedro Marazuela gestor de Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario. La valoración, según explican desde la gestora, se realiza siempre conforme al menor precio entre las diferentes modalidades de tasación que se aplican y entre las que se encuentra la de capitalización -esto es, por descuento de rentas-.

La categoría más rentable

Si a todos estos factores se añade la correlación negativa que tienen esto fondos con los activos tradicionales de inversión como la renta fija y la bolsa, el resultado son “rentabilidades históricas recurrentes, estables y positivas”, explican desde Ahorro Corporación.

Precisamente, en términos de rendimiento, los fondos inmobiliarios han sido la categoría más rentable desde principios de año, aunque sin contar los efectos de la inflación, que alcanzó el 4,7% interanual el pasado mes de mayo.

Acumulan una rentabilidad ponderada por patrimonio medio del 1,75% desde enero, porcentaje que contrasta con las fuertes caídas registradas en renta variable (-8,95%), en mixtos (-3,12%). Sólo los monetarios les siguen los pasos con ganancias del 1,12% de media, o los fondos de renta fija con un modesto 0,82%, según datos de VDOS Stochastics.

Santander Banif Inmobiliario, el más rentable de 2008

Desde enero, Santander Banif Inmobiliario es el que arroja un mayor rendimiento, con una ganancia del 2,73%, frente al más discreto 0,19% de BBVA Propiedad. El fondo gestionado por Santander Real Estate no sólo es el más rentable en lo que va de año, también lo es a tres años vista, además de ser uno de los más antiguos del mercado –con trece años de vida- y el de mayor volumen de patrimonio con más de 3.900 millones de euros bajo gestión, casi la mitad de los 8.600 millones del conjunto del sector.

Sin embargo, los datos no acaban de convencer a los inversores ya que muchos perciben los fondos inmobiliarios como un vehículo de inversión muy ligado al ciclo de la vivienda. Esta aparente falta de interés se pone de manifiesto en la escasa oferta existente en estos momentos en el mercado.

En los últimos trece años se han constituido sólo nueve fondos. El último, hace poco menos de un año: Segurfondo Terciario, de Inverseguros –su segundo producto inmobiliario-, con una rentabilidad cercana al 2% desde principios de enero y un patrimonio de 12,1 millones de euros.

“Tal y como está el sector inmobiliario no son productos fáciles de comercializar”, explica Paula Mercado, directora del departamento de análisis de VDOS Stochastics. No obstante, reconoce que existen oportunidades de inversión, ya que pese a que la imagen del sector inmobiliario ha sido muy castigada, sólo está afectando a un segmento del negocio inmobiliario.

“Queremos que el inversor perciba que se trata de fondos atractivos y profesionalizados”, comenta Marazuela. “Recomendamos a los inversores que se posiciones en un producto que tiene un mayor alfa y el mejor ratio sharpe del mercado, con una correlación negativa con el resto del mercado y con muy poca volatilidad”, concluye.

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