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Dicen las malas lenguas que aquél día Rafael Santamaría apenas pudo dormir. Había conocido de primera mano cuál es el valor real de lo que él considera la joya de la corona de su grupo, Reyal Urbis, los mejores edificios en renta de la cartera. Los mismos bancos que le habían ayudado a construir, sobre pilares de barro, su ambicioso sueño, le cantaban las verdades del barquero sin la más mínima compasión. No valen ni un duro más que esta cifra, afirmaron sin pestañear; cantidad ridícula, a su juicio. Y dicen igualmente que Santamaría, normalmente pausado, echó a los mercaderes de su templo, con cajas destempladas, sólo para constatar, desde su soledad, lo complicado de su situación, dosis de realismo. No sin razón. Los 10.500 millones de euros en que Jones Lang Lasalle fija el valor bruto de sus activos a cierre de 2007 (que se incrementan en cerca de 200 millones sobre el ejercicio anterior, toma ya) son, hoy más que nunca, y visto como está el mercado, papel mojado que apenas servirá para evitar que empeoren las condiciones de financiación que soporta.

En Reyal Urbis coinciden los efectos de la deteriorada situación inmobiliaria nacional con las consecuencias de una política de crecimiento pasada que ahora pasa su peaje. Igualito que en Martinsa y Colonial. La adquisición de Urbis, por la que pagó a Banesto 26 euros en efectivo cuando la entidad lo ofrecía por 15 un año antes sin encontrar comprador, le ha situado con una cartera de viviendas en producción de 9.800 unidades, de las cuales, afirma, tiene 4.000 prevendidas por un importe superior a los 1.200 millones de euros. El argumento de la visibilidad que aplica a sus resultados se podría volver en su contra. De momento, de enero a marzo, las ventas han ascendido a 130 millones de euros. Aunque es verdad que se trata tradicionalmente del peor trimestre del año, la cifra de 900 millones que, en promoción residencial, tiene previsto alcanzar en 2008 se antoja complicada. Y más después de los datos de ayer http://www.cotizalia.com/cache/2008/05/28/53_expertos_suelo_crisis_inmobiliaria_precio_vivienda.html Las cancelaciones se encuentran a la orden del día en todo el sector en porcentajes que varían entre el 20% y el 50% de los compromisos adquiridos. El aumento tanto de la inflación de bienes y servicios como de costes financieros está pasando factura. Y la cancelación, sobre la que está empezando a ejercer acciones legales, implica no sólo menores ingresos sino mayores costes de financiación asociados a las promociones durante más tiempo, al no poder liberar las hipotecas.

Pese a todo puede que el primer asalto, el del ejercicio actual, quede salvado por la agregación de las mencionadas entradas de flujos de caja, la posición en tesorería, las rentas de patrimonio y hoteles y las posibles ventas de suelo, ocho millones de metros cuadrados que han dejado de ser una de las principales fuentes de ingresos, como prometía el folleto de la OPS. Total, más/menos mil millones. Aun así, extraordinarios aparte, Reyal andará justita teniendo en cuenta que, según el mismo folleto de la OPS, debe abonar 562 millones de euros de deuda sindicada en diciembre, -a los que habría que añadir 158 de otros vencimientos, hipotecarios aparte-, y que, si extrapolamos el dato de gastos financieros del primer trimestre al conjunto del año (y lo ajustamos al 85%, teniendo en cuenta las salidas de casas del stock), otros 320 millones de euros dirán adiós a la caja de la empresa. Añadan gastos de estructura y comercialización y verán como la cosa no va a ir muy boyante que se diga. Pero podría ser suficiente. Y más si consigue cobrar los 300 millones de euros que le adeudan Nozaleda y Díaz de Mera por su venta del 6,4% de Colonial.

El problema, por tanto, se traslada a 2009, si llega. Y no es menor. De enero a marzo Reyal ha sido capaz de vender, de un stock no comprometido de 5.800 viviendas, apenas 30, una cada tres días, según se infiere de la cuenta de resultados hecha pública. Y mientras que la estructura financiera del grupo se verá modificada de forma menor el ejercicio natural venidero (alrededor de un 20% de reducción de deuda sobre el total, eso sí, con menor presión de vencimientos), el colapso del negocio tradicional puede conducir a la compañía a una situación sin salida, algo que anticiparán ya los resultados de 2008. Y es que en Reyal, dada la revalorización del valor de los activos de Urbis que se llevó a cabo con motivo de la fusión, maniobra que hizo descansar la tributación de la plusvalía en los vendedores, cobra especialmente la distinción entre flujos de caja o movimientos de dinero, a los que hemos hecho hasta ahora referencia, y beneficios o, en este caso, pérdidas contables. La reducción de los márgenes van a provocar minusvalías de consideración tal y como se ha podido comprobar en los datos acumulados de enero a marzo.

Y es aquí donde los bancos, especialmente los vinculados al Grupo Santander, cuyos directivos salieron de la inmobiliaria por la puerta de atrás, empiezan a hacer sus números y a preocuparse. Cunde el nerviosismo y se persigue un objetivo primordial: evitar a toda costa el concurso y, con él, el provisionamiento forzoso de potenciales incobrables. Siendo así, y visto como está el mercado, la solución parece unívoca y no puede diferir mucho de lo que ya vimos en Colonial hace unas semanas y ayer mismo en Martinsa-Fadesa: la entrada`de las entidades financieras acreedoras en el capital de la sociedad matriz o de alguna instrumental a fin de convertir deuda en activos sobre los que sentarse a esperar que escampe. Una situación que, en el caso del principal propietario, se ve agravada por el hecho de que, los pactos parasociales que firmó con algunos de los principales accionistas de la entidad que representan un 15% del capital, le obligan a efectuar, entre junio y agosto de este año, desembolsos a 10 euros por acción que pueden poner contra las cuerdas su solvencia patrimonial conocida. No es de extrañar, por tanto, la desesperación de Santamaría, la inquietud de Banesto y la preocupación directa de don Emilio Botín. Y es que el banquero lo sabe con creces: no importa tanto vender cuanto cobrar el importe de la venta. Y, en el caso de Urbis, esto es, precisamente lo que está en juego.

P.S. Puesto en contacto con este analista, Fernando Martín ha desmentido que su intención sea realizar una ampliación de capital para convertir deuda en recursos propios. Su intención es cumplir con los acuerdos de refinanciación firmados mediante la incorporación a la compañía de nuevos accionistas.

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@S. McCoy

Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

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