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El deterioro de la actividad inmobiliaria va para largo. Durará, al menos, entre seis y ocho trimestres. O lo que es lo mismo, teniendo en cuenta que los primeros síntomas de agotamiento del ciclo alcista comenzaron a ser visibles durante la parte central del año pasado, es muy probable que crisis e industria del ladrillo sean una misma cosa hasta bien entrado el año 2009 (a la altura del segundo trimestre). En el año 2008, por lo tanto, no parece probable una reactivación de la demanda.

Al menos, eso es lo que opinan los expertos, que se basan en lo que sucedió en anteriores ciclos económicos. El economista Julio Rodríguez -ex presidente del Banco Hipotecario- ha estudiado lo ocurrido históricamente, y sus conclusiones no dejan lugar a dudas. Con una caída de la compra de viviendas del 25%, tal y como publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística, la situación actual se parece como dos gotas de agua a las dos crisis anteriores. En los primeros años 70, inmediatamente después del primer choque petrolífero derivado de la guerra del Yom Kippur, la caída de la demanda de viviendas fue de ese tenor, y eso llevó al sector de la construcción a estar inmerso en una fuerte crisis durante los años 1974 y 1975.

Lo mismo sucedió en los primeros años 90 tras la primera guerra del Golfo, que encareció el crudo y obligó al Banco de España a subir los tipos de interés. La venta de pisos cayó otro 25%, lo que llevó al sector a una crisis que se alargó durante los años 90 y 91. Ahora estaría sucediendo lo mismo.

Los datos publicados ayer por el INE caminan en esa dirección. Según Estadística, la compraventa de pisos nuevos cayó un 14,6% entre enero de 2008 y el mismo mes de 2007, pero es que la transmisión de vivienda usada se hundió en ese periodo nada menos que un 35,6%. La diferencia entre ambas magnitudes tiene que ver con el hecho de que en el primer caso (vivienda nueva) se trata de contratos firmados entre vendedor y comprador antes del pinchazo inmobiliario, lo que hace inviable la ‘vuelta atrás’, mientras que la vivienda usada es más elástica a las nuevas condiciones de mercado (peor coyuntura macroeconómica y subida de los tipos de interés).

En este contexto, según Julio Rodríguez, no caben recuperaciones hasta el año 2009, si bien la intensidad del fenómeno dependerá de la evolución de la crisis crediticia, que ha pegado de lleno en la línea de flotación del sector económico que más ha crecido en los últimos años: el inmobiliario. Gracias, sobre todo, a una financiación barata y generosa en términos de condiciones de acceso. Hasta el punto de que el crédito a promotoras inmobiliarias representa nada menos que el 30% del Producto Interior Bruto (PIB). Es decir, algo más de 300.000 millones de euros.

“Ya no se puede hablar de un ajuste suave en el sector inmobiliario”, asegura el economista, para quien “lo lógico es hablar de un ajuste abrupto que durará hasta 2009”.

Los motivos tienen que ver no sólo con el endurecimiento de las condiciones financieras para adquirir una vivienda, sino con el hecho de que el desfase entre oferta y demanda sigue creciendo por razones difíciles de resolver. El ciclo constructivo de una vivienda dura entre 18 y 24 meses, por lo que una vez que se han iniciado las obras, detenerlas es altamente costoso. Por el contrario, la demanda se ajusta más rápidamente a las nuevas condiciones de mercado, lo que significa que casi inmediatamente se frena la compra de pisos, produciéndose, de esta manera, un ‘gap’ que en estos momentos se situaría en unas 350.000 viviendas. Dicho en otros términos, se estarían construyendo en el entorno de 700.000 pisos, pero la demanda no supera las 350.000. A lo que hay que añadir el ‘stock’ de viviendas sin vender o los pisos de segunda mano, cuya frecuencia de salida al mercado está en función de la evolución de la renta disponible de las familias.

Esa enorme ‘bola de nieve’ es la que deberá absorber el mercado en los próximos trimestres, y de ahí que el ciclo recesivo pueda durar al menos dos años.

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