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En España no se han concedido préstamos hipotecarios por encima del 80% del loan to value o valor de tasación de las viviendas, la cuota no ha excedido del 40% de los ingresos de los hipotecados, no se han concedido home equity loans o préstamos al consumo con garantía hipotecaria y las segundas hipotecas están poco extendidas. De lo cual se infiere que cualquier parecido del sistema financiero español con la crisis subprime estadounidense es mera coincidencia, si atendemos a un análisis bancario titulado La solvencia del sector financiero español: Diferencias con EEUU elaborada, sin firma, por Analistas Financieros Internacionales (AFI) el pasado 11 de febrero de 2008.

AFI ha confirmado a El Confidencial que en su análisis no incluye los datos de los Establecimientos Financieros de Crédito (EFCs), dependientes de entidades tradicionales y registrados en el Banco de España, cuyas características se asemejan al subprime estadounidense y cuyo porcentaje de dudosos de vivienda con garantía hipotecaria ascendió al 4,037% en el cuarto trimestre de 2007, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). “De todos modos, su impacto sobre el agregado sería muy reducido”, ha afirmado a este diario el analista de AFI consultado, según datos del Banco de España.

“La crisis financiera originada en EEUU derivada de las hipotecas subprime ha puesto bajo sospecha a otros mercados que, como el español, han venido manteniendo un crecimiento de su sector financiero muy ligado al sector inmobiliario. No obstante, si se analizan con detalle las características de ambos países puede constatarse que la situación es muy diferente”, es el inicio de la nota técnica de AFI.

Según este análisis bancario, “un rasgo fundamental es la práctica inexistencia de un segmento subprime comparable al estadounidense en el mercado español”. Las primeras diferencias se encuentran en la “originación” y “tenencia final” de las hipotecas. Esto es, el esquema de “originar para titulizar” utilizado en EEUU, en el que la entidad que origina el préstamo no va a ser la encargada de administrarlo, no se ha seguido en España, donde originador y administrador coinciden en un 98% de los casos (que es el porcentaje originado por las entidades de depósito). Por el contrario, en el caso estadounidense este porcentaje es de sólo un 50%, según análisis del FMI con datos de finales de 2006.

En cuanto a la “tenencia final”, en EEUU, el porcentaje de activos retenidos por las entidades es de sólo un 30%, siendo el resto (70%) titulizado y transferido su riesgo a los tenedores finales de los bonos de titulización. Sin embargo, en el caso español, el porcentaje de cartera hipotecaria utilizado para respaldar emisiones de activos es únicamente de un 37,3% a principios de 2007. Su reparto es el siguiente: aproximadamente un tercio del mismo se emplea en titulizaciones (13,5% del total). Éstas se reparten entre titulización hipotecaria (FTH, que representa un 60%) y titulización de otros activos (FTA, el 40% restante). Por sus características, sólo en algunos casos estas operaciones suponen transferencia efectiva del riesgo (normalmente no se cumplen los requisitos para ello). Los dos tercios restantes (21,8% sobre el total) son cédulas hipotecarias, que por sus características normativas (estar respaldadas por todo el balance de la entidad) no suponen en la práctica transferencia del riesgo.

Por tanto, del total de la cartera hipotecaria, más del 90% se mantiene en el balance de las entidades y por tanto estas mantienen el riesgo y los incentivos para su control. Y sólo en algunos casos supone transferencia efectiva del riesgo (normalmente no se cumplen los requisitos para ello).

Tanto en EEUU como en España, la morosidad evoluciona al alza

Por otra parte, las operaciones de de titulización realizadas en España han mantenido un LTV (loan to value) o (ratio importe préstamo/valor de tasación) inferior al estadounidense, manteniéndose (a pesar de su repunte en las últimas emisiones), por debajo del 80%. Este valor es el LTV de origen, que por amortización de la deuda se va reduciendo de forma continua (aun considerando que el valor de tasación permaneciera invariable). En cuanto a la cuota sobre ingresos, se ha mantenido en media en valores moderados, no excediendo el 40%, según datos del Banco de España.

Otras características de calidad que, siempre según AFI, ostenta el mercado hipotecario español a diferencia del estadounidense es que los préstamos están respaldados tanto por garantía real como personal, frente a los de EEUU, donde los préstamos sólo están respaldados por garantía real, que incentivan el impago si el valor del bien hipotecado cae por debajo del valor de la deuda; que no se han concedido préstamos al consumo con garantía hipotecaria; y que las segundas hipotecas están poco extendidas en nuestro país.

Tanto en EEUU como en España la morosidad evoluciona al alza, “pero las diferencias de nivel son muy destacadas”, puntualiza AFI. “Si el último dato conocido en EEUU sitúa la tasa de morosidad hipotecaria en el 2,72%, en el caso español ese mismo dato, en el tercer trimestre de 2007, es del 0,63%. A esto se añaden las altas tasas de morosidad del segmento subprime, cuya tendencia es creciente y que se sitúan en el mismo trimestre en el 16,31%. Este segmento no tiene su reflejo en el mercado español.

Ayer mismo, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) publicó las tasas de dudosidad hipotecaria del cuarto trimestre de 2007, según las cuales la dudosidad del crédito total al sector privado residente ascendió al 0,91%, frente al 0,465% de diciembre de 2006. En su nota de prensa, la AHE advierte que “por razones estrictamente contables y operativas, los datos de dudosidad hipotecaria que publica trimestralmente el Banco de España, no reflejan el impacto producido en los presupuestos españoles por el incremento en las cuotas de amortización y su habitual impago hasta transcurridos, cuando menos, de 9 a 12 meses de la variación al alza interanual o semestral de los índices de referencia”. Por lo que “los ratios de dudosidad seguirán presentando, al menos hasta final de año, incrementos mensuales suaves pero sostenidos”.

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