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Martes negro para el mercado inmobiliario español. Al menos en lo que a la difusión mediática se refiere. Servidor, que recorre las páginas de los diarios nacionales un día sí y otro también, hacía tiempo que no se encontraba con tal proliferación coincidente de noticias negativas sobre un determinado sector. Con un problema añadido. Que en todos los casos parecía más que factible la posibilidad de un To be continued que recogiera un agravamiento adicional de la situación. Cada uno de los actores de esta tragicomedia, en mayor o menor medida, afectados. Machacados por la asepsia de los datos objetivos. Sin posibilidad de interpretación alguna. Se venda como se venda, no hay desaceleración suave. Hay un principio de colapso. Se ha pasado, sin solución de continuidad, de la preocupación al miedo. Y del miedo a las prisas, que sólo dan ventaja al comprador paciente. Es verdad, España se escribe con la Z de Zapatero, al menos en lo que al residencial se refiere: ralentiZación, desocupaZión, inseguridaZ. Por partes.

Economía. Informe sobre la Coyuntura Económica de Caixa Catalunya, citado por varios medios: la construcción residencial ha reducido prácticamente a la mitad su aportación al crecimiento del PIB español en 2007, del 16,5% al 9,3%. Decrece la inversión pero de modo insuficiente para compensar la contracción de la demanda derivada de la subida de los tipos de interés, la restricción del crédito (con un hipotecario que crece al ritmo más lento en diez años) y los precios elevados. La inversión inmobiliaria, en el mejor de los casos, rentará lo que la inflación en 2008: un 3,5%. El milagro económico español ve desplomarse uno de sus pilares.

A esta misma conclusión llega la consultora Dyrecto, que permite pasar de la macro a la micro con datos ciertos: la demanda de suelo por parte de los promotores ha caído un 39% en lo que va de 2007 debido al endurecimiento de las condiciones de financiación, que han afectado a los márgenes, y al nuevo régimen de valoración introducido por la Ley del Suelo. Por el contrario, la oferta se habría incrementado en un 19% en el mismo plazo. La conjunción de ambos factores hace que el tiempo de venta se haya triplicado en el último año. Los precios de la vivienda acabarán bajando, concluye. Hasta alcanzar un nuevo punto de equilibrio. Economía general, lección I.

Administraciones Públicas. Afectadas en una doble dirección. Por una parte, las Comunidades Autónomas. Standard and Poor´s calcula que la caída en el número y la cuantía de las transacciones inmobiliarias supondrá unos menores ingresos por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para los entes regionales de 4.200 millones de euros, sobre un total de 11.400, con su consecuente repercusión presupuestaria. Este impuesto supone, de media, un 9% de la recaudación impositiva autonómica. S&P´s, por cierto, ve caídas nominales del precio de la vivienda en 2009. Un 1,1%. Y ya van tres en cuatro párrafos. Por otro lado, los Ayuntamientos, que tienen en la “liberalización” del suelo una de sus principales fuentes de ingresos (y de corrupción). En un entorno de exceso de oferta, la voluntad compradora de suelo municipal, tanto en cuantía como en el importe dispuesto a pagar, se reduce sustancialmente. Hay que dar salida prioritaria al suelo actual. La VPO es una tabla de salvación a todas luces insuficiente para la dependencia de las arcas municipales de los ingresos del ladrillo.

Inmobiliarias. La sensación que queda es que sólo desde la desesperación se puede llegar a alcanzar el grado de indiscreción que se está produciendo. Si hace dos telediarios todo era secretismo para tratar de llevarse el mejor terreno antes que nadie, ahora son varias las firmas que publicitan al mercado su oferta de suelo a quien se tercie. Objetivo: reducir endeudamiento y crecer internacionalmente. Todos a una, como en Fuenteovejuna. Por cierto, suelo fundamentalmente finalista, en las últimas fases de tramitación urbanística. Crème de la crème. Y si hay que ceder en precio, se cede, que la cosa está muy achuchada.

¿El problema? Uno, que no hay compradores nacionales a los niveles de valoración actuales. Ni crédito disponible para ellos. Por eso, quien compra espera con la mano a 20 centímetros del suelo y quien vende lo hace a metro y medio. El primero puede esperar. El segundo, no. Pero nadie se atreve a dar el primer paso para poner un precio que haga de mark to market negativo respecto al valor teórico fijado por las grandes tasadoras para determinados solares. Pero no lo duden, es cuestión de tiempo. Llegará. Liquidación por derribo, fase dos. Quedan entonces los fondos internacionales. Pero en un entorno de colapso inmobiliario generalizado, España es una ventana de oportunidad pero, probablemente, no la más atractiva, especialmente cuando en países como Estados Unidos la crisis está pasando ya del residencial al comercial. No somos la mamá de Tarzán, aunque nos lo podamos llegar a creer. Puede haber interés, pero ajustado al riesgo derivado de la ineficiencia del mercado nacional. Y a más riesgo, más rentabilidad exigida y, por tanto, mayores descuentos solicitados.

Conclusión. Todo exceso se paga. Y eso parece estar ocurriendo en esta España que creía poder absorber más vivienda que nadie a precios más desorbitados que nunca. Y ahora que llega el Tío Paco con las rebajas, los hay que todavía arquean las cejas y se preguntan cómo esto les puede estar pasando a ellos. Sin embargo, es así. La suerte está echada. Y ya sonríe a aquellos que cuando lo que reinaba era la utopía del nuevo paradigma que ponía fin a los ciclos, decidieron cerrar el chiringo y llenarse el zurrón de millones. Construirán nuevos imperios. Y es que toda crisis supone una oportunidad. De siempre. Y si no eres parte de la solución, ah amigo, entonces formas parte del problema. Buen fin de semana a todos.

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@S. McCoy

Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

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