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Desierta. Así se ha quedado la puja en solitario por la Ciudad Financiera del Santander en el Proyecto ‘Brick’ (ladrillo, en inglés) ideado por Emilio Botín para desprenderse de su cartera inmobiliaria española, según fuentes de toda solvencia cercanas a la operación. Este extremo se viene a sumar al hecho de que el Santander sólo ha recibido una oferta global y a la baja por sus activos inmobiliarios, en un entorno de endurecimiento crediticio global, algo que empujará a la entidad a venderlos por lotes.

“Si el Santander ha troceado el proyecto, por algo será”, han confirmado a El Confidencial fuentes del banco, que han reconocido que salen más rentables las partes que el todo. Botín lo tiene claro: si no hay ofertas suficientemente atractivas por el conjunto de los inmuebles, la mejor alternativa, aunque pueda suponer un problema logístico en el futuro, es llevar a cabo una adjudicación independiente de cada uno de los lotes en que se divide la oferta de la entidad: Ciudad Financiera, lote uno; Castellana 24, dos; edificios emblemáticos, tres y cuatro; y sucursales, cinco. Sin embargo, aun así, las posibilidades de maximizar el valor de cada uno de ellos es desigual.

Frente al interés por los lotes dos a cuatro, que reúnen más de veinte ofertas en firme -incluidas las de los mediáticos Pontegadea de Amancio Ortega y GE Real Estate-, el lote uno, la Ciudad Financiera en Boadilla del Monte puede quedar finalmente sin adjudicar. Y ello a pesar de que se trata de una operación de sale and lease back, por medio de la cual Santander sería el inquilino de la ciudad vendida por 20 años con la garantía de la propia entidad cántabra.

Sucede que Botín quiere que la rentabilidad del adquirente quede por debajo del 5%, es decir, prácticamente por debajo del coste de cualquier préstamo con que dicho adjudicatario se pudiera financiar, lo que supondría valorar la Ciudad Financiera en alrededor de 1.800 millones de euros. Un precio excesivo para un activo que tiene riesgo de gestión, que resulta difícilmente revendible, al haber sido realizado ad hoc para el banco cántabro, y que, si se cumplen las predicciones de mayores tipos de interés y diferenciales de deuda a futuro, puede generar flujos negativos en los próximos años para el comprador, lo que supondría un deterioro importante de su valoración a la hora de hacer el mark-to-market, o ajuste en libros a los precios de mercado, de la Ciudad Financiera.

“Hombre, perder dinero anualmente a favor de Botín con la esperanza de un día recuperar lo invertido más las minusvalías es algo que, de momento, no entra en la política de nuestros inversores”, señalan desde una de las entidades que han estudiado la operación. “Desde luego, él jamás lo aceptaría, ¿no?”, concluyen.

¿Y las oficinas? Son 1.249 inmuebles repartidos entre sucursales, edificios y otros. El pasado sábado 29 se presentaron las ofertas no vinculantes por este lote. Y como ocurre en todo el proyecto, se pueden presentar en bloque, por el conjunto de todas ellas, o troceadas en varias partes en función del interés particular del potencial comprador. Esta posibilidad permitiría al Banco Santander, de nuevo, maximizar precios en función de apetitos inversores locales con independencia del valor real de los activos subastados.

No obstante, y siempre según fuentes de toda solvencia cercanas a la operación, sólo GE Real Estate y el consorcio formado por Goldman Sachs y Deutsche Bank habrían realizado una oferta por el paquete completo de sucursales, si bien estos últimos la habrían circunscrito al marco de su oferta global, de forma que podrían no aceptar la negociación sobre activos concretos dentro del mismo.

De este modo, la división inmobiliaria del conglomerado norteamericano General Electric se perfilaría como el más obvio candidato a hacerse con el lote cinco de la subasta inmobiliaria, si bien “a los banqueros del Santander les interesa mantener viva la puja no vaya a ser que las cosas se tuerzan antes del cierre definitivo de la transacción. Y es que GE Real Estate no ha dejado de dar tumbos desde que se iniciara el proceso, mientras que Goldman y Deutsche han mantenido una consistencia a lo largo de todo el proceso que ha gustado internamente en el banco”, subrayan las mismas fuentes.

Los ingresos que el Santander obtendrá a través del Proyecto Brick le vendrán bien para financiar parte de la OPA de 71.000 millones de euros que ha lanzado sobre ABN Amro, junto con Royal Bank of Scotland (RBS) y Fortis.

Del importe total, Santander ha de abonar unos 19.000 millones para hacerse con los activos de ABN en Brasil (Banco Real) e Italia (Antonveneta). Aparte de la venta de inmuebles y de participaciones empresariales, Santander ha lanzado una emisión de bonos convertibles por 7.000 millones de euros y realizará una ampliación de capital que podrá ser de entre 3.000 y 5.000 millones.

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