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La cadena española de hoteles High Tech, controlada por Dinamia, la sociedad de capital riesgo cotizada de Nmás1, encara problemas urbanísticos a pocos meses de su salida a bolsa, prevista para final de verano.

Las obras del edificio que la empresa rehabilita en pleno centro de Málaga, en la calle Nicasio, han sido denunciadas por los vecinos de la zona por exceso de edificabilidad, según informa la revista malagueña El Observador. Asombra un posible incumplimiento del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital andaluza, toda vez que la directora de las reformas es nada menos que Olivia González Pérez, arquitecta de profesión y ex concejala popular de Urbanismo y Centro Histórico de Málaga.

Según la información, que cita el artículo 12.4.2, apartado tercero del PGOU, el Ayuntamiento podrá otorgar hasta un 20% más de edificabilidad en casos de actuaciones singulares de interés siempre y cuando el edificio se destine en su totalidad a uso hotelero. Pero da la casualidad de que, según documentación de los denunciantes, el expediente prevé la inclusión de establecimientos comerciales en la planta baja. Es más, señalan que en la actualidad ya hay un local abierto al público, denominado Classic Nouveau.

Los vecinos se quejan además de que el futuro hotel de cuatro estrellas impide la visibilidad del monumento más emblemático de Málaga, la Catedral; y de que los camiones de gran tonelaje utilizados para las obras carecen de protección al pasar por el pavimento de la calle Larios, principal arteria del centro de Málaga.

El hotel High Tech del centro de Málaga, Petit Palace Plaza, se habilita sobre un edificio de principios del siglo XX, futuro cuatro estrellas que dispondrá de 65 habitaciones con todo tipo de comodidades, desde conexión gratuita a Internet a bicicleta estática. El Observador asegura que la sociedad ha invertido seis millones de euros en esta rehabilitación.

Arrendamiento a largo plazo

Problemas urbanísticos aparte, lo cierto es que el estreno bursátil de High Tech Hoteles no es visto con buenos ojos por ciertos analistas, que califican la Oferta Pública de Venta (OPV) “de alto riesgo”. “La compañía no tiene tamaño. Vale menos de los 200 millones de euros que prevé obtener”, aseguran.

Su presidente, Javier Candela, no opina lo mismo: “la salida a bolsa de High Tech Hoteles no es de alto riesgo”, asevera. Consultado por este diario, ha explicado que la valoración aún no es fija y que una vez se decida, pasará por las manos de analistas e inversores.

Sin embargo, los analistas consideran arriesgada la OPV por su modelo de negocio, consistente en gestionar hoteles ubicados en edificios antiguos, después de haberlos rehabilitado con una inversión de entre 3 y 5 millones de euros y hacer contratos de arrendamiento a unos 25 ó 30 años, a unos precios algo más bajos de los de mercado.

“Este modelo no lo sigue nadie en el mercado hotelero cotizado porque puedes no recuperar la inversión y porque las normas de contabilidad internacionales consideran como pasivo el total de obligaciones a futuro por alquileres fijos. Por eso las cadenas nacionales e internacionales que cotizan en bolsa prefieren contratos de gestión o arrendamiento variable, porque limita los riesgos y evita que los analistas bursátiles les abrasen”, aseguran los expertos.

“Somos contrarios al ciclo inmobiliario”

El presidente de la compañía, por su parte, asegura que sí se recupera la inversión pronto “porque si no está garantizada no entramos” y que lo que las normas de contabilidad internacionales consideran pasivo son los contratos financieros y no los operativos, como es su caso. Respecto a si después del verano es un buen momento para estrenarse en la bolsa española, Candela argumenta: “al ser una cadena pura de gestión y tener un modelo asset light (ligero de activos), al no tener los edificios hoteleros en propiedad, somos contrarios al ciclo inmobiliario. Nadie tiene la bola de cristal, pero a final de año no tiene por qué ser un mal momento”.

High Tech Hoteles gestiona “36 hoteles de segmento medio (de tres y cuatro estrellas) de los cuales 25 están operativos, la gran mayoría en Madrid”, según su presidente. Urbanos y muy funcionales, de unas 70 habitaciones, se llaman high tech porque están concebidos para ser muy tecnológicos: “dotamos cada habitación de ordenadores con ADSL y Wi Fi y sustituimos las bañeras por duchas hidromasaje”, informa Candela.

Según analistas, la cadena no posee grandes joyas pero sí muchas perlas ubicadas en el casco histórico de Madrid. En realidad, el grupo cuenta con dos marcas, la homónima High Tech Hoteles, destinada a hoteles más modernos en edificios de nueva planta y los Petit Palace, para edificios situados en centros urbanos con un componente arquitectónico singular.

La salida a bolsa de High Tech Hoteles, que sacará “entre un 50% y un 70%” de su capital a negociación, vendrá acompañada de una ampliación de capital u OPS (Oferta Pública de Suscripción) previsiblemente de unos 50 millones de euros. La operación está diseñada por Credit Suisse y cuenta con el asesoramiento financiero de Atlas Capital.

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