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PUNTO DE VISTA

¿Crack inmobiliario o ajuste? ¿A quién creemos? ¿A Acuña, a Bankinter, a Deutsche?

burbuja inmobiliaria

@Jesús García - 13/06/2007

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Bankinter, que celebra estos días unas jornadas en la Bolsa, desafía a casi todos. El precio de la vivienda subirá este año una media del 8%, un 6% en 2008 y además no habrá un crack inmobiliario. Lo dicen los expertos del banco que preside Pedro Guerrero el mismo día que se conoce el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Española 2007 que vaticina algo parecido al estallido de la burbuja entre 2010 y 2011.

Deutsche Bank hizo público hace unos días el ‘Iberian Navegator’ en el que preveía un “ajuste inevitable” en el sector, con bajadas de precios nominales de entre el 2 y el 8% a partir de 2008, tras ligeras subidas en torno al IPC en el presente ejercicio.

En la misma jornada, el Colegio de Registradores tira de estadística y dice que la venta de viviendas cayó en España un 11,48% en el primer trimestre de 2007. Los Registradores dicen que tanto en vivienda nueva como en usada “se ha presentado una importante reducción del nivel de actividad inmobiliaria”, si bien en vivienda nueva la reducción es mayor de un 15,9%.

Rechaza Bankinter que se vaya a producir un crack inmobiliario y apunta que lo que sucede es que el sector está sufriendo un ajuste. Prevé incrementos de precios aunque estima que la demanda se desplazará hacia las viviendas más asequibles. Los inmuebles de rango medio y bajo se encarecerán en torno a un 10 o un 12%, mientras que los pisos más caros podrían ver reducido su coste, dice el banco, en un 10%.

La entidad subraya que mientras el paro baje seguirá creciendo la compra de inmuebles y estima que la visión que se tiene del sector inmobiliario español es “dramática” en el exterior debido a los episodios vividos en la Costa del Sol. Vaticina el banco que el ajuste será más acusado para los pequeños empresarios de la construcción, ya que estos promotores que vendían sus promociones en dos o tres meses ahora están tardando unos 18 meses. Bankinter además pronostica unos tipos de interés del 4,5% de aquí a fin de año en la eurozona.

Hay algunas coincidencias con el informe de Acuña y Asociados que esperan subidas en el precio de la vivienda del 6% para este año y del 4% para el próximo, pero subrayan que más del 35% de las 60.000 inmobiliarias existentes en España que acumulan un 40% del crédito hipotecario “no podrá atender a sus obligaciones financieras en 2008 y tres cuartas partes podrá desaparecer”.

El Deustche Bank vaticinaba un “brusco aterrizaje” en la construcción de viviendas cuyo ritmo calificaba de insostenible y que caería entre un rango de 450.000 y 600.000 unidades en dos o tres años.

En todos los informes se habla de ralentización, aunque entre el ajuste y el estallido hay una diferencia notable. De una a otra puede mediar una crisis económica. Una caída de actividad que nadie se atreve a cuantificar en empleo en un sector que aporta un 18% del PIB, ni en recorte del consumo, ni en puntos reales sobre Producto Interior Bruto.

La clave, en cualquier caso, puede estar en la capacidad de consumidores, promotores y constructores para soportar el pago de sus deudas en caso de que sigan subiendo los tipos de interés y cayendo las ventas de viviendas, descendiendo el número de pisos visados y, paralelamente, la capacidad de absorción y resistencia de los bancos ante semejantes agujeros de morosidad e impagos. Crucen los dedos para que no se cumplan los vaticinios más pesimistas.

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Opiniones de los lectores (23)

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23. OviusMiércoles, 14/06/2007, 10:06 h.

Se nota que Bankinter debe de tener unos muy oscuros intereses cuando dice lo que dice. O que estén bien pillados en el sector inmobiliario. Y es que la Banca son los principales actores de que el precio de los pisos haya llegado a tales exageraciones de precio. Ahora comprendo por qué cuando pedí el préstamo para adquirir el local de mi consulta (en la entreplanta de un bloque de viviendas) el banco me lo tasó casi al doble de lo que me costó. Y yo, ignorante, tan contento por la compra que, al parecer, tan barata había realizado…

22. Banca culpableMiércoles, 13/06/2007, 18:44 h.

La subida de el precio de los pisos, se le debe de adjuduicar a los bancos, ellos son los culpables por su abaricia, dando valoraciones muy por encima del mercado, para que el cliente quede fijado, conozco casos de un apartamento de 106 m2, vendido por 240.000 euros y el comprador busco un banco para una hipoteca, pero su sorpresa fue que el banco se lo valoró en 300.000 euros, fantastico pero quien es el culpable, pues el banco si el cliente es bueno, dispone de fondos, el banco se lo valorá hasta la luna, eso es demencial.

21. alfreditoMiércoles, 13/06/2007, 17:24 h.

Los mercados los mueven las personas. Y estas compran por codicia y venden por miedo. Dicho esto el autor del articulo pregunta si ajuste o crash. Pues en mi modesta opinión será un ajuste. Sobre la profundidad del mismo dependerá del sentimiento anterior de los agentes, de la infuencia que ejerzan los medios de comunicación, de los informes de las inmobiliarias, de las consultoras, de los bancos. Pero al final el individuo vendera si tiene miedo, dependera de sus conocimientos, de sus riesgos, y de sus objetivos, y no vendera si considera que no debe hacerlo por los mismos motivos. Exceso ha habido y hay que regularizarlo pero de ahí a que haya un crash, creo que hay diferencia. Los precios bajaran hasta un limite, cual, el que la gente piense que es el adecuado para volver a comprar.

20. burbrujaMiércoles, 13/06/2007, 17:23 h.

El problema es que todos los que opinan y dan datos son parte interesada en el negocio (o estafa) inmobiliaria.

El estado se cuida muy mucho de dañar su 20% del PIB y sus datos sobre el precios de vivienda no se los cree nadie. Los bancos intentan apaciguar los ánimos intentando capturar a los últimos pardillos. Hace justo un año los "expertos" decían que los tipos subirían hasta el 3.5% y luego bajarían de nuevo.

Yo me creo lo que veo. Vivo en una capital de provincia pequeña, "tirando" el dinero en un alquiler en una vivienda nueva. Por estos lares se utilizan las subvenciones agrarias para comprar pisos en la capital (mi casero compró cinco en mi edificio). Pues bien, las últimas promociones se han quedado en buena parte sin vender mientras veo decenas y decenas de gruas construyendo casas que se acabarán el año que viene. Aplicando la inexorable ley de la oferta y la demanda se puede aventurar lo que puede pasar, no hay demanda frente a una tremenda sobreoferta.

También creo opiniones como la de Francisco Paramés, considerado como el mejor gestor de fondos del país, que augura un futuro muy negro: http://www.marcvidal.cat/espanol/2007/06/burbuja_crediti.htm

19. alf3000Miércoles, 13/06/2007, 17:01 h.

La vivienda es un bien de primera necesidad. Normalmente se compra finaciando con una hipoteca. En la cual influye el costo y la confianza de quien lo concede. Si el futuro comprador se lo pensara en la medida del esfuerzo que tenga que hacer y eso hara variar la facilidad de venta. No es la crisis de los "tulipanes". Ha cambiado el modelo de negocio y los oportunistas buscaran en otro mercado pero procuran no tener salir sin perdidas nominales perdidas (inflacion?)

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